НДС на землю и на сдачу недвижимости в аренду

29 декабря 2017 года и 2 января 2018 года Налоговый департамент Кипра выпустил циркуляры ЕЕ219 и ЕЕ220 касательно начисления НДС на следующие операции:

  • – продажа неблагоустроенной земли под застройку;
  • – сдача в аренду объектов коммерческой недвижимости на Кипре.

Закон, согласно которому вышеуказанные операции облагаются НДС по ставке 19%, вступил в силу 2 января 2018 года.

Закон и разъяснения, подготовленные Налоговым департаментом, определяют следующие основные положения.

 

(а) Продажа неблагоустроенной земли под застройку.

Положения закона предусматривают, что любая продажа неблагоустроенной земли под застройку лицом, занимающимся «экономической деятельностью», регулируется положениями закона «Об НДС» и должна облагаться НДС.

В случае таких операций важно понимать и разъяснить следующее.

 

  • Тип земельного участка. Налогом облагается неблагоустроенная земля под застройку. Таким образом, если земля была продана и на ней невозможно какое-либо благоустройство (то есть, строительство), эта операция не облагается НДС (к примеру, участок находится вне границ зоны застройки, участок является землей природоохранного назначения и пр.).
  • Занимается ли лицо экономической деятельностью. Закон не дает никакого определения экономической деятельности, и каждый случай будет рассматриваться налоговыми органами по НДС в индивидуальном порядке с целью оценить, занимается ли лицо экономической деятельностью или нет (например, продажа земли, полученной по наследству, в счет погашения долгов не будет считаться экономической деятельностью). Следует отметить, что проверка того, осуществляется ли продажа земли в рамках экономической деятельности, будет проводиться в отношении продажи земли, принадлежащей физическим лицам. Продажа земли, принадлежащей компаниям, будет автоматически считаться операцией, проводимой лицом, осуществляющим экономическую деятельность. То, каким именно видом экономической деятельности занимается компания, осуществляющая продажу, не имеет значения.

 

(б) Сдача в аренду коммерческой недвижимости

На основании положений закона и циркуляра, подготовленного Налоговым департаментом, лизинг/сдача в аренду недвижимого имущества лицам, которые занимаются экономической деятельностью и являются плательщиками НДС, облагается НДС.

Таким образом, новые договоры лизинга/аренды, заключенные с лицами, занимающимися экономической деятельностью, начиная со 2 января 2018 года подпадают под действие закона. Владельцы должны взимать НДС с арендаторов или известить Налоговый департамент, подав форму ТФ1220 с запросом об освобождении от НДС применительно к их договорам лизинга/аренды. Выбор владельца является необратимым для данного конкретного договора и будет применяться к любому другому договору лизинга/аренды, заключенному в будущем.

На уже действующие договоры лизинга/аренды нововведения закона не распространяются и никаких обязательств у владельцев нет даже в том случае, если соответствующий договор предусматривает автоматическое продление (с повышением арендной платы).

Арендодатель имеет право на возврат НДС на строительство/обслуживание здания. НДС на строительство/приобретение здания может быть возвращен в случае, если с момента постройки/приобретения прошло не более десяти лет. Следует отметить, что возмещение НДС будет производиться пропорционально годам, в которые аренда здания облагалась и не облагалась НДС (например, для здания, построенного в 2010 году и со 2 января 2018 года подлежащего новому режиму налогообложения, часть НДС, начисленного на строительство, на возмещение которой может рассчитывать арендодатель, составляет 2/10 (с 2010 по 2017 годы – восемь лет, таким образом остается только два года) и может быть возмещена равными частями в 2018 и 2019 годах.

 

Оценка последствий

Новый закон, определяющий начисление НДС на неблагоустроенную землю под застройку, увеличит затраты для тех лиц, которые планировали приобрести участок у застройщика (или у лица, осуществляющего экономическую деятельность) и самостоятельно построить на нем свое жилье, поскольку НДС на землю станет для них дополнительной статьей расходов. Опция покупки дома у застройщика/строительной компании станет более привлекательной, поскольку НДС, уплачиваемый при покупке дома, начисляется по ставке 5% на первые 200 кв. м (для основного места проживания).

Изменения, предусмотренные новым законом, коснутся владельцев недвижимого имущества, которые сдают это имущество в лизинг/аренду лицам, занимающимся экономической деятельностью. Таким владельцам следует провести оценку последствий (сравнить сумму НДС к возмещению с административными расходами на соблюдение положений закона) на основании характеристик принадлежащей им недвижимости, таких как:

  • когда было построено здание;
  • каковы текущие и ожидаемые будущие расходы на обслуживание, на которые начисляется НДС;
  • каковы административные расходы на соблюдение требований по НДС.

 

Содержание этой статьи призвано дать общее представление о рассматриваемой теме. По вашему конкретному случаю следует обратиться за консультацией к специалистам.

Наши специалисты в области налогообложения с удовольствием предоставят любую необходимую вам информацию или разъяснения.